番禺区一新盘样板间利用阳台改造而成的卧室
荔湾区某楼盘对800mm的飘窗进行改造利用
荔湾区某楼盘改造飘窗成为厨房操作台
阳台处增设“不算面积”的花池
11月17日，“使用率达110%”“70平方米可以做三个房间”“拿到的面积比买到的面积还多”……自今年8月广州建筑工程容积率计算办法公开征求意见以来，广州新房市场上出现了一股主打“高赠送率”的营销声势。日前，该办法征求意见结束，最新的《广州市建筑工程容积率计算办法》（以下简称《办法》）正式出炉。
《办法》对住宅半开敞空间半算计容比例适当放宽，也就是放宽了销售话术里常提到的“买一半送一半面积”的空间比例,包括入户花园、生活阳台、大进深的多功能阳台等。自《办法》征求意见以来，广州不少新楼盘就已在新政“窗口期”推出“高赠送率”的产品，迅速引起市场热议。
新规修订
公摊面积减少 半算计容空间增多
《办法》是对2018年12月1日起实施的《广州市规划管理容积率指标计算办法》的进一步修订。其中，《办法》新增建筑物屋顶的梯屋、电梯机房、水箱间及人防报警间等免计容情形，新增供配电房免计容情形；新增市政、交通设施上盖综合开发项目的免计容情形；衔接停车场（楼）、文物建筑、历史建筑、工业遗产建筑等有关计容面积的鼓励措施、规定；明确外墙外饰面不计容。上述场所或设施，多为公共区域，此修订有意减少公摊面积，在当下公摊话题热度较高的背景下，购房者对这些空间利用的异议或将减少，套内面积的组成更加纯粹。
另外，《办法》还对半算计容空间的比例进行了调整，其中《办法》第六条将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15%放宽至20%，住宅建筑的半开敞空间进深仍不大于2.4米，《办法》还提到允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台不限制其进深。同时，对于套内建筑面积超过144平方米的复式住宅，《办法》第七条将其客厅、起居室挑空部分层高基准值由原6米放宽为7.2米。
半算计容空间比例增多，意味着购房者得到“送一半面积”的空间增多。广州市规划和自然资源局在给出的说明里表示，适当放宽住宅套内半开敞空间半计容比例，鼓励套内设主景观阳台。对于高品质生活区，提出在土地出让前通过规划条件论证，可进一步提高半开敞空间半计容比例上限。另外，结合广州湿热、多雨的气候特点，适当增加阳台等半开敞空间可以提供遮阳、通风、绿化及休闲空间，改善居住舒适度和生活品质，既体现了地方特色又满足了居民实际需求。
现场走访
“高使用率”楼盘人气不俗
据记者观察，自《办法》公开征求意见以来，广州不少楼盘已然“抢跑”，在新政出台前的“窗口期”纷纷推出“高使用率”产品。购房者最能亲身感受到的，就是半算计容空间比例调整之后，住宅户型的变化程度。
记者以购房者身份走进荔湾区花地河旁的某个新盘售楼部，周六的上午售楼部已经有不少看房者现场咨询，销售人员表示：“我们的86平方米户型使用率高达96%，112平方米高达107%，142平方米的居住感受就像是180平方米的房子一样。”记者参观该楼盘样板间注意到，112平方米户型样板间里，主人房内三处飘窗形成开阔的视野，空间感受比一般的主人房更加宽敞，“这个主人房名义上是15平方米，实际得房有27平方米。”销售人员表示。
据了解，今年7月28日，广州市规划和自然资源局印发《进一步优化审批服务机制惠企利民促进经济社会发展若干措施（第三批）》，其中规定将突出住宅建筑外墙结构边线的飘窗最大进深尺寸由0.5米放宽至0.8米，而飘窗的计容空间也只计算一半，《办法》结合此修订，开发商对户型的打造有了更多的可能性。
上述楼盘的创意样板房当中，大厅摆放电视机位置的墙面下方就显示“此处飘窗交付约800mm”，另外，该样板房的厨房操作台也由飘窗改造而成，阳台长度为7米，其中还有一部分报建为不计算面积的花池，销售人员称：“业主可以将飘窗改造成样板房的模样，配合大景观阳台，整个大厅的空间将更宽敞。”
在番禺区南村镇的一个新盘里，销售人员表示：“我们的70平方米户型可以做到三个房间；76平方米的户型在房产证上是59平方米，但实际使用有75平方米；84平方米和98平方米的使用率还达到100%或以上。”据介绍，该楼盘每一个户型都设置了“阳改房”，即报建时为“阳台+花池”，实际交付使用为一个房间。
“阳改房”如何实现？记者在每个样板房都能看到该楼盘出示的说明：“卧室为创意空间，实际交付为阳台”，上述销售人员进一步介绍：“我们会与购房者签订一份授权委托书，即业主同意我们将阳台封窗，并打通墙壁改造成为卧室交付。”记者留意到，此份授权委托书的受托人名称与开发商名称不一致，而是一家建筑装饰工程有限公司，当记者询问到该公司是否隶属于开发商时，销售人员表示：“不清楚。”同时，其还称：“因为报建为阳台，所以我们的宣传纸张上三房也标注为‘三空间’。” “因为楼盘价格比周边房价都要便宜，且这种报建方式可能成为绝版，很多报建已经叫停，所以很多人会选择购买。”销售人员说。
记者了解到，目前，荔湾区、番禺区、白云区、黄埔区等多个区域都有楼盘对外宣传“高使用率”设计，以期吸引购房者。
各方声音
户型创新虽有利好 但改造尺度需谨慎
买多大的房子就得到多大面积，甚至还能多得，在购房者心态转变的当下，会令人产生“物有所值”的感觉。《办法》出台后，就有不少购房者发问是不是正式进入“零公摊”的时代了，实际上，公摊面积减少，并不代表“零公摊”。在房产证上，套内面积并不注明“赠送面积”，因此一些销售人员在介绍时往往会称“赠送面积”为“偷面积”。
而套内面积与建筑面积的差值就是公摊，整栋楼公共部分的建筑面积都属于公摊面积，比如电梯、走廊、过道等等，这些面积的投入与业主居住的舒适程度有着直接关系。“公摊较小并不意味着居住就舒适，电梯间、楼梯间或门厅太小，一梯多户、没有避难层等，尽管缩小了公摊、套内面积增加了，但舒适度、安全感也降低了。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“开发商‘偷面积’，貌似套内面积增加，但占用了公摊，可能导致小区整体环境受损。”
另外，有业内人士认为，《办法》提到的半开敞空间，是指“有永久性顶盖，且至少有一边除护栏外没有任何围护结构的开敞平台，如建筑的阳台、入户花园、空中花园、设备平台、活动平台、挑廊等。”即便能够改造，但改造的最大程度如何，能否完全封闭、改成一个独立的房间，都尚未有明确指向。也有开发商表示 ，随意改动建筑结构会对未来居住的保质维修带来压力，他们尽量不做“偷面积”的行为。有法律界人士提醒，“高得房率”的成本和风险有可能转让给购房者，开发商应对业主改造空间的行为进行正确引导，避免违规。
