万科上半年净利润98.7亿元，同比下降19.4%

 

　　8月31日，万科董事会主席郁亮携万科一众高管出席了业绩发布会，对于现金流安全、投资拿地、经营业务、终止A股增发等问题，给予了回复。

 

　　不断有房企出现现金流问题，这其中不乏龙头房企，市场对于万科目前的经营安全也非常好奇。对此，万科总裁祝九胜表示，目前房企碰到了行业调整的时期，总体而言，万科的经营安全是完全没问题的。

 

　　半年报显示，上半年，万科财务状况良好，经营性现金流连续14年为正，短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点，货币资金对短债覆盖比上升至2.7倍。

 

　　万科董事会主席郁亮指出，现阶段的市场显然超跌了，相信在各方面的共同努力下，随着经济运行持续好转，对未来的预期逐步稳定，市场会回到正常的建设水平。

 

　　“从常识来看，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。在整体低迷的时候，向阳的一面会格外引人注意，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会在出现。”郁亮如是说，万科对当前市场的看法和态度，就是筑好最坚固的底线，抱有最坚定的信心，尽到最大的努力。

 

　　8月31日，万科举行2023年中期业绩发布会。

 

　　经营性现金流连续14年为正

 

　　今年以来，在房地产行业持续下行的大背景下，万科的利润也不可避免受到影响。半年报显示，万科今年上半年实现营业收入2008.9亿元，归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，同比下降19.4%。

 

　　对于利润的下滑，祝九胜解释称，主要是由于开发业务的结算规模下降以及结算利润率下降所致。

 

　　受过去两年市场剧烈波动影响，楼市销售持续遇冷，全国多地房价出现调整，万科境内开发业务上半年结算收入下降了4.5%，税前结算毛利率也同比下降了1.6个百分点。

 

　　在祝九胜看来，目前，房企碰到了行业调整的时期，万科经营安全是完全没问题的，短期利润确实有压力，部分市场的情况不太好，供求格局也发生了根本性的变化，行业毛利率也在不断地下降。

 

　　对于开发业务利润问题，万科联席总裁张海表示，“从去年开始，万科对于新项目投资把关更加严格，投资质量、产品能力也有提升，投资盈利表现比较良好，如果市场信心能够逐步恢复，相信经过一段时间的调整，开发经营业务的毛利率整体将稳定向好。”

 

　　在新项目投资布局上，万科今年继续坚持高质量投资，聚焦市场和客户基数好、操盘团队能力强、财务指标优秀的项目，累计获取新项目32个，项目总地价718.6亿元，投资金额中，一二线城市占比100%。投资质量的提升和库存去化的加快，也推动了万科开发业务结构和质量的转好。

 

　　纵观万科半年报，最引人瞩目的是，在行业形势严峻之下，万科的债务结构进一步优化，多元化融资畅通，安全垫增厚。

 

　　半年报显示，万科经营性现金流连续14年为正，同时其债务结构进一步优化，短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点，持有货币资金1221.8亿元，对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍。此外，万科下半年无境外融资到期。

 

　　对于投资者关心的现金流安全问题，万科首席财务官韩慧华表示，万科是一家危机感驱动的公司，长期坚持稳健的财务策略，始终把保持经营安全、健康的财务状况放在最重要的位置。有足够的信心，可以确保万科的经营安全，已经筑好了最牢固的底线。

 

　　韩慧华也指出，短期市场是有压力，但万科已经筑好了最牢固的底线，做了充分的前置准备，安全韧性在提升。主要有三方面动作，高度重视经营现金流管理、始终保持融资渠道畅通和多元化、债务结构持续优化，这些动作都将使万科的安全韧性得到进一步提升，因此有信心确保公司的经营安全。

 

　　近两年房地产市场信心极其脆弱的环境下，万科是为数不多依然还能完全依靠自身信用在公开市场融资的企业，从去年至今，万科境内累计发行信用债396亿元。今年1-7月份，万科境内发行信用债100亿元，综合融资成本3.09%，安全韧性进一步增强。

 

　　在此背景下，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均维持了万科业内领先的信用评级。

 

　　四大经营业务实现全线增长

 

　　具体到各大业务板块，上半年万科各个条线表现稳健。

 

　　在开发业务方面，万科上半年实现合同销售面积1297万平方米，销售金额2039.4亿元，销售回款和销售金额总量相当，继续保持了一贯的高回款效率。同时，万科进一步改善开发业务经营管理水平，投资质量提升，存货去化加速，上半年已开项目整体投资兑现率达93%。

 

　　值得关注的是，万科持续推动产品系列化和标准化，加快了成熟稳定产品模型的推广应用，以“拾系”产品为例，目前已在宁波、南京、苏州、合肥等多个城市落地应用。其中，合肥“朗拾”实现取证去化率100%，苏州“朗拾”首开239套全部售罄，现金流9个月回正。

 

　　在与开发并重的经营服务业务方面，万科在走过“交学费”阶段后，在今年上半年进入新的增长阶段，实现全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。

 

　　具体来看，上半年万科全业务条线实现增长，其中万物云实现营业收入161.1亿元，同比增长12.2%；万纬物流实现营收19.5亿元，同比增长17.0%；万科泊寓实现营收16.4亿元，同比增长10.6%；万科商业实现营收43亿元，同比增长7.3%。

 

　　业务拓展方面，今年上半年，蝶城内新增在管项目个数188个，并推进150个蝶城供应链改造，覆盖超过1000个住宅项目。在长租业务方面，截至年中，业务布局全国34个城市，共运营管理租赁住房22.5万间，累计开业17.39万间，出租率达到95.9%。在商业方面，截至上半年，累计开业203个商业项目。

 

　　值得关注的是，在商业方面，去年有媒体报道称，万科决定将万科各个区域的部分商业项目调整由印力集团管理。年中报披露了相关进展：年初已完成委托的34个管理项目上半年销售额同比提升29%，日均客流同比提升54%，NOI同店同比提升17.9%。

 

　　对于商业地产，万科分管经营服务业务的联席总裁朱保全认为，商业地产整体投资会比较重，回报周期比较长，但是随着未来REITs的出台，将为整个持有型、经营性不动产带来了春天，“在REITs发行上，印力也在非常积极地参与。”